Czy można parkować na terenie wspólnoty mieszkaniowej?

Ostatecznie rząd wycofał się z decyzji o rezygnacji z przepisów zakładających, że na jedno mieszkanie na osiedlach deweloperskich powinno przypadać półtora miejsca postojowego. Mimo to, z uwagi na zwiększającą się liczbę pojazdów, można spodziewać się, że problemy z parkowaniem będą tylko narastać - a wraz z nimi wzajemne pretensje, nie tylko między sąsiadami, ale też osobami przyjezdnymi.

Wyjść jest kilka. Aby uregulować sprawy związane z parkowaniem wspólnota może przygotować uchwałę, która zmieni teren osiedla w strefę zamieszkania - potrzebne jest do tego także zamontowanie odpowiednich oznaczeń, wyznaczenie miejsc parkingowych i likwidacja tych “dzikich”. W strefie zamieszkania parkować można tylko w miejscach do tego wyznaczonych, dodatkowo na terenie całej strefy obowiązuje ograniczenie do 20 km/h, a przepisy mogą być egzekwowane przez policją czy straż miejską.

Innym rozwiązaniem, które również wymaga inwestycji, jest zamontowanie szlabanów, którymi sterować mogą wyłącznie mieszkańcy osiedla lub osoby upoważnione. Zamknięcie osiedla szlabanem spowoduje, że osoby przyjezdne nie będą miały możliwości wjazdu na osiedle. Na niektórych osiedlach dodatkowym “zabezpieczeniem” jest ochroniarz monitorujący wjazd i wyjazd z osiedla.

Od 2018 roku obowiązują zaostrzone wymogi techniczne dotyczące miejsc parkingowych na terenie wspólnot mieszkaniowych. Minimalna szerokość stanowiska została zwiększona z 2,3 m do 2,5 m, przy wymaganej długości 5 m. Przepisy szczegółowo regulują również odległości parkingów od zabudowań i stref rekreacyjnych. W przypadku parkingów do 10 stanowisk wymagane jest zachowanie minimum 7 m odstępu od okien budynków oraz 10 m od placów zabaw. Większe parkingi podlegają bardziej restrykcyjnym normom - dystans od elewacji i terenów rekreacyjnych wzrasta nawet do 20 m. Istotne są również wymogi dotyczące odległości od granic sąsiednich działek. Dla małych parkingów (do 4 miejsc) wystarczy zachowanie 3 m odstępu, jednak przy większych inwestycjach (do 60 stanowisk) niezbędne jest odsunięcie parkingu o 10 m od granicy działki. Nieprzestrzeganie tych norm może skutkować koniecznością przebudowy parkingu oraz konsekwencjami administracyjnymi.

Wymogi dotyczące miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych regulują precyzyjnie ich liczbę oraz parametry techniczne. Minimalna liczba wymaganych miejsc jest proporcjonalna do całkowitej pojemności parkingu - dla obiektów do 15 stanowisk konieczne jest wyznaczenie 1 miejsca dla osób niepełnosprawnych, natomiast przy parkingach o pojemności 100 miejsc wymagane są minimum 4 takie stanowiska. Przepisy techniczne określają zwiększone wymiary tych miejsc postojowych: szerokość musi wynosić co najmniej 3,6 m (czyli o 1,1 m więcej niż standardowe miejsce), przy zachowaniu długości 5 m. Kluczowe znaczenie ma również lokalizacja - miejsca dla osób niepełnosprawnych należy sytuować w bezpośrednim sąsiedztwie wejść do budynków oraz ciągów pieszych, w odległości nieprzekraczającej 5 metrów. Bezwzględnym wymogiem jest właściwe oznakowanie tych miejsc poprzez zastosowanie zarówno oznakowania poziomego (na nawierzchni), jak i pionowego (znaki drogowe).

Zasadniczo parkingi na terenie wspólnot mieszkaniowych są opłacane i utrzymywane przez mieszkańców danej wspólnoty. Mają więc oni pełne prawo zadbać o to, korzystając z dostępnych narzędzi i rozwiązań, by miejsca parkingowe w pierwszej kolejności zaspokajały potrzeby mieszkańców - najłatwiej uregulować to stosując właśnie szlabany, wysuwane słupki czy innego rodzaju “zabezpieczenia”.

Podstawowym dokumentem regulującym zasady parkowania na terenie osiedla jest regulamin wspólnoty mieszkaniowej. Ma ona prawo ustanowić szczegółowe zasady dotyczące parkowania, w tym określić miejsca postojowe, wprowadzić system identyfikacji pojazdów czy ustalić opłaty za korzystanie z miejsc parkingowych. Każda decyzja w tej sprawie wymaga uchwały właścicieli lokali, przyjętej zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

W sytuacji konfliktowej związanej z parkowaniem, pierwszym krokiem powinno być zgłoszenie problemu zarządowi wspólnoty lub administratorowi budynku. W przypadku notorycznego łamania regulaminu przez któregoś z mieszkańców, wspólnota może podjąć kroki prawne, włącznie z nałożeniem kar finansowych przewidzianych w regulaminie.

Co w przypadku, gdy na terenie wspólnoty regularnie parkuje ktoś z zewnątrz? Tu wiele zależy od statusu drogi osiedlowej. Jeśli jest to droga wewnętrzna (gdzie przepisy ruchu nie obowiązują) policja czy straż miejska nie mogą podejmować interwencji, chyba, że w sytuacji, gdy na przykład nieprawidłowo zaparkowany pojazd zagraża bezpieczeństwu ruchu. W takich przypadkach możliwe jest wezwanie odpowiednich służb, szczególnie gdy zaparkowane pojazdy blokują drogi pożarowe.

Na terenie strefy zamieszkania lub w strefie ruchu sprawa jest oczywista - w przypadku nieprawidłowo zaparkowanych pojazdów policja i straż miejska mogą interweniować i nie tylko wystawić mandat za złe parkowanie (100 zł), ale też zlecić odholowanie auta.

Przypadki osób, które nie należą do wspólnoty, ale korzystają z wyznaczonych miejsc parkingowych są szczególnie trudne, bowiem jeśli auto jest zaparkowane prawidłowo, to ani straż miejska ani policja nie zainterweniują, bo nie mają do tego podstawy prawnej. W takim wypadku wspólnota może jedynie wybrać drogę sądową, jeśli faktycznie parkowanie osób spoza osiedla jest uchwalone w ich regulaminie, ale taki ruch jest skazany na niepowodzenie. Sądy regularnie uchylają takie kary ze względu na brak podstaw prawnych do ich egzekwowania. Główną przeszkodą jest ograniczony dostęp wspólnot mieszkaniowych do bazy CEPiKi, co uniemożliwia identyfikację osób naruszających zasady parkowania.