Nawet 150 tys. zł. Garaż to dziś prawdziwy skarb

"Antysamochodowa" polityka dużych miast, której przejawem jest likwidacja miejsc parkingowych i zwrot w kierunku samochodów elektrycznych sprawiają, że w Polsce wraca moda na garaże. W dobie "kurczenia się" parkingów własne miejsce postojowe - najchętniej z perspektywicznym przyłączem energetycznym - zaczyna być na wagę złota. Niestety, w całkiem dosłownym znaczeniu tego słowa.

Rosnące ceny nieruchomości dotyczą nie tylko mieszkań. O gigantycznych wręcz wzrostach wartości mówić też można w stosunku do garaży. Drugą młodość przeżywają nawet te, wybudowane w czasach PRL. Lokalizacje, które wówczas znajdowały się na obrzeżach nowych osiedli, dziś uchodzą za bardzo atrakcyjne. Cenę nieruchomości podbija przyłącze energetyczne, które - w perspektywie kolejnych lat - pozwoli uniknąć kolejek przy publicznych ładowarkach dla samochodów elektrycznych.

Jeszcze w 2020 roku za garaż wybudowany w okresie PRL w miastach o średniej liczbie mieszkańców (około 100 tys.) zapłacić trzeba było około 20 tys. zł. W mniejszych miejscowościach podobną nieruchomość kupić można było nawet o 10 tys. zł taniej. Obecnie ceny - przynajmniej te wywoławcze - śmiało pomnożyć można razy dwa. W skali ostatnich dziesięciu lat sytuacja wygląda jeszcze ciekawiej. W takiej perspektywie mówić można nawet o trzykrotnym wzroście.

Przykład? PRL-owski garaż o powierzchni 19 metrów kwadratowych w Legnicy (Dolnośląskie) kosztował w 2014 roku 15-18 tys. zł. Aktualnie ceny wywoławcze startują z poziomu 45 tys. zł, a w "lepszych" lokalizacjach dochodzą nawet do 60 tys. zł. To tyle, ile zapłacić trzeba za garaż w zdecydowanie większym mieście wojewódzkim pokroju Wrocławia. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że w miastach pokroju Wrocławia, Krakowa czy chociażby Gdyni, ceny - zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach w okolicach centrum - bywają nawet dwukrotnie wyższe. 20-metrowy garaż w centrum Wrocławia to wydatek nawet 120 tys. zł. Ponad 150 tys. zł żądają często sprzedający za garaż na warszawskich bielanach czy Saskiej Kępie. Skąd biorą się tak wyśrubowane kwoty?

Sytuacja jest skomplikowana, ale śmiało powiedzieć można, że popyt zdecydowanie przewyższa podaż, a kluczem - podobnie jak w przypadku mieszkań - jest lokalizacja. W dużych miastach wojewódzkich garaż bardzo często traktowany bywa chociażby w roli magazynu, więc o cenie decyduje odległość od najbliższych zabudowań. To łakomy kąsek dla właścicieli nieruchomości z czasów "wielkiej płyty", gdy nikt nie myślał jeszcze o budownictwie mieszkaniowym z podziemnymi parkingami.

Ceny nieruchomości winduje też polityka dużych miast polegająca na likwidacji miejsc parkingowych i rozszerzaniu stref płatnego parkowania. Oczywiście miasta takie jak Kraków czy Warszawa oferują preferencyjne abonamenty na parkowanie, ale te dotyczą wyłącznie mieszkańców obszarów, na którym wyznaczono strefy płatnego parkowania. W efekcie "straszące" wyglądem peerelowskie garaże wciśnięte często między czteropiętrowe, peerlelowskie budynki w bezpośredniej bliskości centrum, stanowią łakomy kąsek. Chętni na zakup to nie tylko mieszkańcy okolicznych budynków, ale i właściciele lokalnych biznesów, którzy nie wyobrażają sobie ich prowadzenia bez własnych czterech kółek.

- Garaż stał się dobrem bardzo poszukiwanym i bardzo często jest sprzedawany jako dodatkowa powierzchnia do nieruchomości - tłumaczy w rozmowie z Interią Anna Kina z Północ Nieruchomości Legnica, która pośredniczy w handlu nieruchomościami na całym Dolnym Śląsku.

Deweloperzy budując budynki tworzą miejsca w garażach podziemnych, które sprzedają się bardzo szybko i dla części mieszkańców ich po prostu brakuje. Na osiedlach blokowisk zaparkowanie jest dużym problemem, co pozwala prognozować, że popyt utrzyma się jeszcze długo. We Wrocławiu sytuacja jest jeszcze bardziej dynamiczna, a ceny - proporcjonalnie do cen pozostałych nieruchomości - wyższe.

---

W tym miejscu warto dodać, że z danych Instytutu Transportu Samochodowego wynika, że o ile jeszcze w 1990 roku tzw. motoryzacja indywidualna odpowiadała za 37 proc. bilansu polskiego transportu pasażerskiego. Dla porównania, w 2015 roku było to już 75 proc. W liczbach bezwzględnych oznacza to, że w latach 1990-2015 liczba zarejestrowanych w Polsce samochodów osobowych wzrosła blisko czterokrotnie.

Szybki rozwój prywatnej motoryzacji zbiegł się w czasie z deweloperskim boomem budowlanym. Ten poskutkował skokowym wzrostem cen działek budowlanych w atrakcyjnych lokalizacjach, których - mówiąc wprost - nie opłaca się "marnować" na tego rodzaju zabudowę. Zdecydowanie wyższą stopę zwrotu daje inwestycja w "mieszkaniówkę", gdzie miejsca parkingowe przenoszą się pod ziemię. Zresztą w tego rodzaju inwestycjach ceny miejsc parkingowych również biją rekordy. Chcąc parkować swój samochód we wspólnym garażu podziemnym, do ceny mieszkania często doliczyć trzeba przynajmniej 50 tys. zł.

Paradoksalnie, właśnie szybki rozwój miast pokroju Wrocławia czy Krakowa sprawia, że garażowe szaleństwo dotyka też mniejsze miejscowości, omijane często przez deweloperów. Świetnym przykładem jest przywołana wyżej Legnica, gdzie nowe bloki mieszkalne z podziemnymi parkingami - całkiem dosłownie - policzyć można na palcach jednej ręki.

Wynika to m.in. z faktu, że w wielu miastach po zachodniej stronie Odry, gdzie jeszcze do początku lat dziewięćdziesiątych stacjonowały wojska radzieckie, w ostatnich dekadach deweloperzy skupili się na przekształcaniu w mieszkania dawnych koszarowców. W takich przypadkach nabywcy mogą oczywiście wykupić miejsce parkingowe przed budynkiem, ale garaże podziemne, po prostu, nie istnieją.

---

Kolejna spawa jest taka, że mniejszych gmin często nie stać też na inwestycje w elektromobilność, więc w perspektywie kolejnych lat możliwość doładowania samochodu we własnym garażu stanie się ogromną zaletą. Już dziś widać, że o ile jeszcze do niedawna na cenę garażu w dużym stopniu wypływała obecność kanału pozwalającego na samodzielne naprawy auta, obecnie coraz większą rolę odgrywa instalacja elektryczna i przyłącze z własnym licznikiem. Oczywiście w przypadku takich nieruchomości trudno liczyć na moce pozwalające zamontować szybkie ładowarki ścienne, ale wpięcie się do własnego gniazdka na noc z pewnością pozwoli na wydłużenie zasięgu elektrycznego pojazdu o kilkadziesiąt kilometrów i - w przypadku większości zmotoryzowanych - "obsłużenie" kolejnego dnia.

Ceny najmu garaży wahają się przeważnie od 300 zł (w mniejszych miastach) do około 700 zł miesięcznie (duże miasta, dobra lokalizacja). Nie jest to więc inwestycja przynosząca takie dochody, jak mieszkanie. Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości, przyjąć można, że garaż przynosi o około 1/3 mniejszy dochód niż lokal mieszkaniowy. Oznacza to, że dla wielu nabywców ewentualne zyski z wynajmu traktowane są raczej w kategorii "bonusu" do długofalowego wzrostu ceny nieruchomości. Sam garaż stanowi więc sposób na "zamrożenie" kapitału i ochronę oszczędności przed inflacją.

Z drugiej strony, utrzymanie garażu jest zdecydowanie tańsze niż w przypadku mieszkania, a w przypadku braku najemców, pozwala ograniczyć straty do minimum. Nie ma tu przecież mowy o czynszu czy rachunkach za ogrzewanie. Roczny podatek od nieruchomości za przeciętny "peerelowski" garaż o powierzchni 16-18 m2 to - w zależności od gminy - wydatek rzędu 150-200 zł. Do tego doliczyć trzeba jeszcze opłatę za energię elektryczną (o ile garaż ma prąd i własny licznik), która - w zależności od taryfy - oscylować może w przedziale od około 30 do 50 zł miesięcznie. Na tym właściwie opłaty stałe się kończą. Cyklicznie trzeba jednak inwestować chociażby w remont dachu (papa) czy drobne naprawy (np. bramy wjazdowej, malowanie ścian itd.). Nie unikniemy też drobnych prac porządkowych jak np. usuwanie chwastów z podjazdu.