Masz miejsce garażowe pod blokiem? Możesz mieć problem

28 kwietnia weszły w życie przepisy, na mocy których właściciel lokalu zobowiązany jest do posiadania tzw. świadectwa charakterystyki energetycznej. Taki dokument wymagany jest przez notariusza w momencie podpisywania aktu notarialnego (musi zostać przekazany nowemu właścicielowi) lub umowy najmu.

Cena świadectwa charakterystyki energetycznej, w zależności od miasta i obiektu, waha się od 300 do około 800 zł. Problem pojawia się w przypadku osób zainteresowanych kupnem miejsca parkingowego np. w wielostanowiskowym garażu podziemnym. Nowe przepisy nie są w tej kwestii precyzyjne i narażają kierowców na gigantyczne kary.

Jak zauważa serwis businessinsider.pl, notariusze wymagają dziś od sprzedających świadectw charakterystyki energetycznej lokali i - w przypadku ich braku - żądają od właściciela podpisania oświadczenia, w którym ten pouczany jest o grożącej mu karze grzywny do 5 tys. zł. Dotyczy to również umów dotyczących kupna miejsc parkingowych w garażach wielostanowiskowych.

Problem w tym, że w takim przypadku organy uprawnione do wystawiania świadectw energetycznych nie kwapią się z ich wydawaniem, bo - w ich opinii - nie ma takiej potrzeby. Co więcej - coraz częściej usłyszeć też można o problemach natury technicznej. Wielu deweloperów nie było w stanie uzyskać świadectwa charakterystyki energetycznej dla hal garażowych, bo system informatyczny, którym posługują się osoby wystawiające takie dokumenty, nie posiada stosownej funkcjonalności dla tego typu obiektów.

Zdaniem Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), w przypadku zakupu miejsca parkingowego "ocena przywołanej sytuacji nie jest jednoznaczna i powinna być każdorazowo rozpatrywana indywidualnie".

Resort tłumaczy, że - zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków - świadectwa energetyczne wymagane są "dla budynków lub ich części", a miejsca parkingowe nie spełniają definicji części budynku, którą znajdziemy w art. 2 pkt 2 (zespół pomieszczeń) wspomnianej ustawy.

Przedstawiciele Ministerstwa dodają, że w tym przypadku nie ma znaczenia czy hala garażowa wpisana została do Księgi Wieczystej jako całość (z budynkiem), czy stanowi odrębną "nieruchomość mieszkalną".

Niestety prawnicy nie są w tej kwestii zgodni. Część zgadza się z argumentacją Ministerstwa Rozwoju i Technologii, ale nie brak i takich, którzy nie podzielają tej opinii. Zwracają przy tym uwagę na art. 3 ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, który mówi o wyłączeniach od obowiązku posiadania przez właściciela świadectwa charakterystyki energetycznej.

Czytamy w nim, że z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej zwolnieni są właściciele budynków:

1. podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
2. używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
3. przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
4. mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
5. wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2;
6. gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2∙rok)

Miejsce parkingowe w wielostanowiskowym garażu podziemnym nie wpisuje się w żadną z powyższych definicji - użytkowane jest przecież dłużej niż 4 miesiące w roku i nie stanowi budynku wolnostojącego o powierzchni poniżej 50 m.

"Przepis o wyłączeniach odnosi się tylko do budynków, a nie ich części. Nie jest uprawnione jednoznaczne stwierdzenie, że lokal garażowy niewyposażony w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego, podlega wyłączeniu z obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetyczne" - tłumaczy cytowany przez businessinsider.pl Marek Niczyporuk, radca prawny z Kancelarii Ars AEQUI

---

Prawnicy zgodni są jedynie co do tego, że w przypadku miejsc parkingowych w garażach podziemnych czy przynależących do budynków, nowe przepisy wprowadzają zamęt i wymagają doprecyzowania. Faktem jest, że brak świadectwa nie zamyka możliwości sprzedaży "lokalu", ale naraża sprzedającego na grzywnę w wysokości 5 tys. zł.

Uspokajają też, że notariusze nie są uprawnieni do oceny, czy w konkretnym przypadku posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej jest konieczne. Muszą natomiast poinformować strony transakcji o możliwych konsekwencjach braku takiego dokumentu. Ministerstwo Rozwoji i Technologii tłumaczy, że "w razie faktycznie zidentyfikowanej potrzeby" - podejmie działania zmierzające do doprecyzowania wątpliwych kwestii w czasie kolejnych nowelizacji przepisów. Obecnie nie toczą się jednak żadne prace w tym zakresie. ***