Czy warto inwestować w garaż na wynajem?
W czasach rosnących cen nieruchomości i ograniczonej dostępności miejsc parkingowych coraz więcej inwestorów spogląda w stronę garaży i miejsc postojowych. Czy warto ulokować kapitał w betonowym boksie lub miejscu w hali garażowej i jakie pułapki czekają na kupujących?
W dużych miastach i lokalizacjach z deficytem parkingów zakup garażu na wynajem to jedna z najprostszych i względnie stabilnych inwestycji pasywnych. Kluczowy jest adres, forma prawna miejsca, koszty stałe oraz realna stawka najmu w danej okolicy.
Rynek garaży i miejsc parkingowych
Popyt na garaże i miejsca postojowe rośnie szybciej niż podaż. Ceny zakupu w największych miastach często zbliżają się do 100 tys. zł za pojedyncze stanowisko w hali, a wolnostojące garaże w ścisłych centrach potrafią przekraczać 150 tys. zł. W Warszawie zdarzają się oferty po 8-11,5 tys. zł za metr kwadratowy. Bardzo często są to garaże na osiedlach z lat 70-90. Tego typu obiekty na nowych osiedlach, w topowych lokalizacjach praktycznie nie są realizowane. Oferty garaży na sprzedaż i wynajem w Warszawie można znaleźć na Nieruchomosci-online.pl.
Na wydatek rzędu 100-150 tys. złotych trzeba być również przygotowanym w przypadku zakupu boksu garażowego lub wygodnego w użyciu stanowiska w hali garażowej o wymiarach większych niż standardowe.
Ile można zarobić na najmie?
W Warszawie najem miejsca postojowego w hali wiąże się zwykle z wydatkiem rzędu od 400 do 800 zł na miesiąc. Ceny mogą być jednak znacznie wyższe w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, w których często brakuje bezpłatnych miejsc parkingowych.
W innych dużych miastach ceny również są mocno zróżnicowane ze względu na lokalizację i wynoszą od 200 zł do 700 zł w Krakowie od 150 zł do 700 zł we Wrocławiu i od 200 do 500 zł w Gdańsku.
Aby określić rentowność najmu, należy uwzględnić koszty administracji i użytkowania, takie jak opłaty za utrzymanie systemów wentylacji, bram garażowych, sprzątanie i prąd. W zależności od rodzaju nieruchomości i ustaleń wspólnoty jest to wydatek około 20-80 zł miesięcznie.
Od 1 stycznia 2025 roku podatek od nieruchomości dla miejsc postojowych w budynkach mieszkalnych został zrównany ze stawką podatku za mieszkania. Oznacza to koniec dawnych, nawet 10-krotnie wyższych stawek dla miejsc z osobną księgą w garażu podziemnym.
Osoba uzyskująca przychody z tytułu najmu prywatnego zobowiązana jest do zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego. Stawka wynosi 8,5 proc. dla dochodów do 100 tys. zł rocznie i 12,5 proc. dla nadwyżki ponad limit.
Uwzględniając koszty zakupu i użytkowania orientacyjna stopa zwrotu z inwestycji szacowana jest na 5-10 proc. brutto w skali roku. Wszystko zależy jednak od lokalizacji, wysokości czynszu za najem oraz kosztów. Więcej na temat opłacalności najmu garaży przeczytasz w tym artykule.
Jak kupić garaż na wynajem?
Garaże lub miejsca postojowe najczęściej kupowane są razem z nieruchomością mieszkalną. Przepisy nie ograniczają liczby miejsc w garażu podziemnym, które może kupić jeden właściciel, ich dostępność zależy jednak od oferty dewelopera.
Istnieje również możliwość zakupu garażu, nie będąc właścicielem mieszkania w danej inwestycji lub zakup takiej nieruchomości z drugiej ręki. Popularne portale ogłoszeniowe oferują łatwą możliwość znalezienie odpowiedniej inwestycji.
Przed podjęciem decyzji należy zweryfikować formę prawną, ponieważ od niej będzie zależeć swoboda najmu i dalszego zbycia nieruchomości. Maksymalną elastyczność daje nam miejsce lub boks garażowy z księgą wieczystą, sprzedawany jako odrębna nieruchomość. Wspólnota mieszkaniowa nie może wprowadzić zakazu sprzedaży czy wynajmu miejsc osobom z zewnątrz. Takie zapisy były kwestionowane w orzecznictwie, jednak aby uniknąć problemów, warto sprawdzić regulaminy i uchwały konkretnej nieruchomości.
Inna opcja to udział w lokalu, jakim jest garaż wielostanowiskowy. Daje on nam prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego stanowiska.
Miejsce postojowe wyznaczone liniami, ale bez odrębnej księgi wieczystej i zapisu o udziałach w lokalu stanowi część wspólną przynależną do lokalu mieszkalnego. W takim przypadku nie możemy nabyć ani odsprzedać samego miejsca postojowego, a zasady jego najmu mogą być ograniczone regulaminem.
Najlepsze wyniki daje zakup dobrze położonego miejsca postojowego lub garażu w Strefach Płatnego Parkowania oraz śródmieściach, gdzie występuje stały deficyt miejsc i mamy stały napływ potencjalnych najemców. Inwestycja będzie się opłacać, jeśli nieruchomość będzie miała jasny status prawny, a koszt jej zakupu i utrzymania nie będzie wykraczał poza średnią na danym terenie. Im lepsza lokalizacja pod kątem pozyskania klientów, tym wyższe nakłady będziemy musieli ponieść na samym początku.
Na dużych osiedlach z wielkiej płyty, które nie były budowane z myślą o obecnej liczby pojazdów, rentowny będzie zakup garażu wolnostojącego, ale w tym przypadku musimy się też liczyć z wysoką ceną zakupu.
Artykuł sponsorowany
